Bancos de tierras comunitarias: ¿una alternativa al desplazamiento en Puerto Rico?

Migdalia Pérez Montalvo es una líder comunitaria en el barrio Ingenio de Toa Baja. Ella ha estado “oficialmente” trabajando con su comunidad desde que el huracán María arrasó por Puerto Rico en el 2017, pero “extraoficialmente”, ha cuidado a sus vecinos desde joven, ya sea ayudando a los adultos mayores a limpiar su casa o cocinando para la comunidad.

El barrio Ingenio tiene aproximadamente 1,600 hogares—Pérez Montalvo estima— mayormente compuestos de adultos mayores y múltiples familias apiñadas en una sola casa. Contar la población de Ingenio con precisión es difícil porque, aunque algunas casas están ocupadas, se ven abandonadas desde afuera; mientras, otras están bien mantenidas, pero permanecen deshabitadas. Entre 2010 y 2020, hubo un declive de 16% en la población de la comunidad.

Este fenómeno se explica por las tendencias actuales de bienes raíces en Puerto Rico. Impulsado por exenciones de impuestos, decenas de desarrolladores están comprando propiedades para convertirlas en alquileres a corto plazo, mientras los inversores extranjeros “llegan atraídos por un pedacito de paraíso”. Aunque hay más de 257,000 casas vacías, las viviendas asequibles escasean, en parte, porque hay aproximadamente 25,000 alquileres a corto plazo a través del archipiélago. La vivienda accesible es una necesidad para más del 40% de la población que vive por debajo del umbral de pobreza, según el Censo de Estados Unidos.

Conociendo las necesidades de su comunidad, Pérez Montalvo se involucró con el Banco de Tierras Comunitarias de Toa Baja, el primero de su clase en Puerto Rico. Ella espera que la iniciativa ayude a las personas en su comunidad a adquirir viviendas asequibles, dice.

La situación en el barrio Ingenio está sucediendo en todas partes de Puerto Rico. Los datos del Censo de EE.UU. indican que el archipiélago ha visto un declive poblacional de casi 12% durante la pasada década, contribuyendo al envejecimiento poblacional, mientras las generaciones más jóvenes parten buscando oportunidades de trabajo y mejor calidad de vida en los Estados Unidos. La falta de vivienda asequible y servicios esenciales —que coincide con la fuga de doctores buscando mejores oportunidades fuera de la isla— ha causado que más gente se vaya. La migración fue exacerbada por el huracán María en el 2017, cuando más de 123,000 puertorriqueños —aproximadamente cuatro por ciento de la población— se fueron permanentemente. 

Es dentro de este contexto que los bancos de tierra, como el de Toa Baja, surgen en Puerto Rico para abordar una de las causas fundamentales del desplazamiento: la falta de vivienda asequible. 

Una solución bajo prueba

Pérez Montalvo, quien ayuda a correr el centro comunitario de la  Asociación de Comunidades Unidas Tomando Acción Solidaria (ACUTAS) en Toa Baja, nunca pensó involucrarse tan directamente con el banco de tierras del municipio. Ella había escrito una carta al municipio ofreciendo  participar en toda y cualquier iniciativa que buscara ayudar a la comunidad. Eventualmente, ella se convirtió en una de las múltiples asesoras comunitarias del banco de tierras, cuya meta es poner las necesidades de la comunidad primero.

Los bancos de tierras comunitarias —primero creados en San Louis, Missouri, en 1971— son entidades públicas o semipúblicas que adquieren propiedades en desuso que pueden ser reutilizadas para las necesidades de la comunidad. En muchos casos, las propiedades adquiridas por los bancos de tierras se convierten en vivienda para personas de bajos ingresos o en espacios verdes abiertos. A través de EE.UU., hay más de 250 bancos de tierras comunitarios, y aproximadamente el 80% de ellos fueron creados por ordenanzas estatales.

Los bancos de tierras son un concepto nuevo en Puerto Rico. Primero, llegaron a la isla a través del Código Municipal de 2020, el cual permitió su creación y facilitó las estructuras legales necesarias para adquirir las propiedades a través del programa de Manejo de Estorbos Públicos. El primer banco comunitario del archipiélago fue creado en Toa Baja en 2021, un esfuerzo colaborativo entre el gobierno municipal y el Centro para la Reconstrucción del Hábitat (CRH), una organización sin fines de lucro enfocada en abordar el problema de propiedades abandonadas y embargadas en Puerto Rico. 

“El modelo típico y como ha sido aquí en Puerto Rico hasta el presente era que las casas pues simplemente se venden en mercado, van a subasta al mayor postor. Obviamente, las personas de bajos y medios ingresos no pueden participar en ese tipo de subasta”, dijo Gallardo. De esa realidad, surgen las estructuras de los bancos de tierras, que sirven para conseguir la “estabilización de comunidades” por su enfoque en la vivienda asequible.

Hasta ahora, cinco municipios han aprobado bancos de tierras: Toa Baja, Vega Baja, Yauco, Hormigueros e Isabela. Juntos, los cinco municipios tienen más de 222,000 residentes, de acuerdo al censo estadounidense más reciente.

El proceso para que un banco de tierras adquiera una propiedad tiene varias etapas. Primero, las propiedades abandonadas o en desuso  —o aquellas para las cuales no se han pagado los impuestos a la propiedad inmueble— se identifican en una comunidad particular. CRH ya ha logrado este paso en más de una decena de municipios. Si una propiedad identificada parece estar abandonada, se hacen varios intentos para contactar el propietario. Si el propietario no responde, el municipio empieza el proceso para declararla un estorbo público, expropiarla y después transferirla al banco de tierra. El gobierno municipal se encarga de “limpiar” el título y pagar las deudas pendientes, mientras la administración del banco de tierra se encarga de restaurar la propiedad y encontrar un comprador cuya intención  concuerde con los objetivos comunitarios de la organización.

Aunque el Banco de Tierras Comunitarias de Toa Baja es el primero en Puerto Rico, los bancos de tierras posteriores ya han adaptado sus estructuras para sus propias necesidades. El banco de tierras de Vega Baja —creado en diciembre de 2023— añadió una provisión en su ordenanza municipal que permite cambiar el precio de la propiedad para satisfacer las necesidades del comprador.

Sin embargo, todavía hay algunos obstáculos antes de que se logre un progreso inmediato. Aunque el banco de tierras de Toa Baja es el más lejos que ha llegado, todavía está en búsqueda de voluntarios para servir como asesores y para llenar su junta de directores, compuesta por el alcalde del municipio y varios miembros de la comunidad. 

La Junta de Directores del Banco de Tierras Comunitarias de Toa Baja ha identificado 200 propiedades  que serían las más fáciles para expropiar y donar al banco de tierra, según el director ejecutivo del banco de tierras, Eric Marrero. La razón detrás del retraso es compleja. Primero, estas propiedades deben ser evaluadas por un agrimensor y un tasador. A esto se suma que  es un proceso que nunca se ha hecho en el archipiélago, por lo que ha sido difícil encontrar financiamiento. 

“Somos una nueva alternativa y estamos tratando de hacer las cosas bien,” Marrero dijo.

Obtener financiamiento para los bancos de tierra en Puerto Rico ha sido uno de muchos desafíos. Gallardo confía en que, cuando las personas vean el propósito de lo que están apoyando, los financiadores llegarán. De hecho, la Hispanic Federation recientemente le dio una subvención de $50,000 a CRH para sus programas de bancos de tierras. La mayoría del financiamiento de los bancos de tierra en los EE.UU. proviene de subvenciones del gobierno, apropiaciones e ingresos inmobiliarios, de acuerdo al Centro para el Progreso Comunitario.

“Una vez que tengamos el primero, sé que el resto caerá como fichas de dominó”, dijo Héctor Mármol, un pastor que funge como asesor del Banco de Tierras Comunitarias de Toa Baja. 

Mármol ha trabajado con su comunidad desde que ayudó durante los estragos del huracán María, cuando él y su esposa distribuyeron comida y agua en múltiples comunidades. Cuando fue contactado para formar parte del banco de tierras después del huracán Fiona —una tormenta Categoría 1 que arrasó por Puerto Rico en el 2022— solo tuvo una condición: “no es para andar con el alcalde por ahí para arriba y para abajo. No. Si es para ayudar a la comunidad, estoy disponible”.

Crear confianza con las comunidades es una parte esencial del proceso, concordaron tanto Gallardo como Marrero. Aunque el director ejecutivo del banco de tierras no es de Toa Baja, él dice que eso le deja libre de ataduras o  favoritismos. Para mantener un proceso transparente, una de sus primeras acciones fue asegurarse de que los empleados y la junta directiva no puedan beneficiarse del banco de tierra.

Los ciudadanos que soliciten propiedades del banco de tierras se ponen en un sistema de puntos escalonado. Las primeras personas que se deben beneficiar del banco son los que viven en Toa Baja, pero no pueden costear la renta o comprar una propiedad en el municipio. Los primeros respondedores y personal médico son segundos en la lista. Cuando se trata de las personas que tuvieron que mudarse de Toa Baja pero se criaron ahí, se contabiliza este caso mediante un sistema de puntos basado en cuánto tiempo vivieron allí, entre otros criterios.

La compra de propiedades por inversionistas extranjeros permanece como una gran preocupación para los puertorriqueños porque sube el costo de la renta para las propiedades aledañas y, potencialmente, podría sacar a la gente de sus vecindarios por el alza en renta. A Pérez Montalvo le preocupa que su comunidad pudiese desaparecer si este tipo de desplazamiento continúa. Ella espera que las propiedades de los bancos de tierra se puedan usar para crear un cuido comunitario de niños, donde las madres puedan dejar a sus hijos, o en un hogar para adultos mayores quienes no pueden costear un centro de cuido.

“Cuando creas un espacio de la comunidad, ellos tienen una voz y ellos pueden participar en esa decisión… esa práctica, por diseño, es una forma de combatir el desplazamiento porque le estás dando una opinión y un rol directo [a la comunidad]”, explicó Gallardo.

Aunque Pérez Montalvo espera que el banco de tierras sea exitoso, está cautelosa porque todavía es una idea nueva para el archipiélago. Es un miedo entendible, específicamente por las muchas veces que los puertorriqueños han confiado en proyectos del gobierno que dicen que van a ayudar, pero solo empeoran las cosas. 

Mirando al pasado para entender el futuro

Aunque los bancos de tierras en Puerto Rico apenas están comenzando, se puede mirar al fideicomiso de tierras más famoso en la isla para ver otro ejemplo de su potencial. En contraste a los bancos de tierra, los fideicomisos son entidades privadas que son propietarios de la tierra donde se encuentran los edificios. Aunque a menudo los dos se confunden o se ven como opuestos, pueden ser complementarios. 

“En muchos lugares coexisten y se nutren de cada uno”, dijo Gallardo quien explicó que los bancos de tierras adquieren y disponen de propiedades, mientras los fideicomisos las preservan a largo plazo.

El Fideicomiso del Caño Martin Peña —una organización reconocida mundialmente que ha legalizado la relación entre sobre 2,000 familias y la tierra donde viven— pudiese servir como modelo para lo que los bancos de tierra quieren lograr. Al comienzo, el fideicomiso tuvo 200 cuerdas bajo su supervisión. Desde entonces, el Proyecto ENLACE —una corporación pública que conecta varias entidades desarrollando el área— ha gradualmente comprado más tierra, siempre consultando primero a la comunidad sobre sus necesidades, de acuerdo con Mariolga Juliá Pacheco, directora de la Oficina de Participación Ciudadana y Desarrollo Social de el Proyecto ENLACE. 

También, han trabajado con el gobierno municipal y estatal para acelerar proyectos, como dragar el canal del Caño Martin Peña. Actualmente, están adquiriendo propiedades aledañas a este canal y ayudando a los ocupantes a moverse a diferentes hogares en el mismo área, donde no sean afectados por inundaciones.

Similar a los bancos de tierras en Puerto Rico, la confianza de la comunidad ha permitido a ENLACE hacer su trabajo por casi 20 años, explicó Juliá Pacheco. La junta de directores del Fideicomiso del Caño Martin Peña se compone de seis miembros de la comunidad, dos miembros del gobierno municipal y estatal, un miembro compartido con la junta de ENLACE, y ciudadanos expertos escogidos por el G-8, una organización sin fines de lucro que agrupa las ocho comunidades del Caño Martin Peña.

“Nosotros partimos de que el gobierno tiene que estar en la mesa. No puede ser el gobierno mano afuera y comunidad encargada de todo… Aquí el gobierno, sea municipal, estatal, tiene una responsabilidad con su ciudadanía”, explicó Juliá Pacheco.

Cuando se trata de frenar el impacto de los alquileres a corto plazo en el mercado inmobiliario de Puerto Rico, hace falta un marco regulatorio sólido para fortalecer las medidas gubernamentales muy laxas, escribe el Centro para una Nueva Economía. 

Juliá Pacheco enfatizó que, aunque los fideicomisos y bancos de tierras son soluciones específicas a problemas específicos, sin una política pública expansiva que provea vivienda a bajo costo y regule los alquileres a corto plazo, el desplazamiento y la gentrificación seguirán ocurriendo. Marrero hizo eco a su sentimiento, diciendo que “un banco de tierras no sustituye las funciones del municipio”.

Los bancos de tierras y los fideicomisos forman un mosaico de soluciones comunitarias que luchan contra el desplazamiento desde adentro, asegurando que familias puertorriqueñas puedan vivir cómodamente en áreas que están sirviendo como una puerta giratoria de turistas e inversionistas en Puerto Rico.